dimanche 5 juin 2011

AVOCAT:ACHATS VENTES DE BIENS IMMOBILIERS ET DE FONDS DE COMMERCE

Maître François KULBOKAS
Avocat à la Cour
Docteur d'Etat en Droit
Maître de Conférences à l'Université
Spécialiste en Droit Fiscal et en Droit CommercialAVOCAT MANDATAIRE EN TRANSACTIONS IMMOBILIERESMaître François KULBOKAS
Mandataire en transactions immobilières rédige les actes de cession et d'acquisition de biens immobiliers.En sa qualité de mandataire en transactions immobilières Maître François KULBOKAS est titulaire d'un compte séquestre CARPA de garanties professionnelle et financière, comme les notaires et les agences immobilières.Il est assuré pour non représentation de fonds jusqu'à 35.000.000,00 €.
Il offre donc toutes garanties financières. Compte tenu de la maîtrise de cette matière qu'il détient depuis de nombreuses années et du fait de ses qualifications et de son expérience professionnelle, il est compétent pour la rédaction de tous les actes liés à l'immobilier et aux fonds de commerce (vente achat de fonds de commerce,scission, vente et acquisition de biens immobiliers, locations,SCI),
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JURISPRUDENCE SUR LE MANDAT DE VENTE EXCLUSIF


Cour d'appel de Paris
pôle 2- chambre 1
Audience publique du mardi 5 juin 2012
N° de RG: 11/01933 
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours




Par un mandat exclusif consenti le 25 août 2004 pour une durée de trois mois, avec tacite reconduction par période de trois mois jusqu'au 25 août 2005 au plus tard, M. Riad A... et Mme Najla Z..., son épouse, ont confié à la société l'Appart la vente de leur appartement sis..., pour le prix de 450 000 € hors commission d'agence, étant prévu qu'en cas de réalisation de la vente, l'acquéreur verserait au mandataire une rémunération fixée à 5 % TTC. 

Il était prévu que pendant toute la durée du mandat et de ses renouvellements le mandant s'interdisait de négocier directement ou indirectement la vente du bien et que pendant les 18 mois suivant l'expiration ou la résiliation du mandat de la société l'Appart, le mandant s'interdisait de traiter avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire. 

Après avoir divorcé de M. A... le 2 septembre 2004, Mme Z... est devenue la seule propriétaire du bien. 

Le 24 octobre 2004, Mme Z... a adressé un courrier à la société l'Appart ainsi rédigé : 
" L'engagement que nous avons signé, à savoir l'exclusivité de trois mois concernant la vente de mon appartement, ne sera pas reconduit à la fin de ce délai. 
Je laisserai néanmoins la vente de mon bien chez vous mais également dans d'autres agences ". 

A la suite d'une visite des lieux par Mme X... le 10 novembre 2004, la société l'Appart a fait signer aux époux Jean-Christophe X... le 16 novembre 2004 une lettre-proposition d'achat pour ledit appartement, au prix de 455 000 € incluant la rémunération du mandataire, valable jusqu'au 23 novembre 2004. 

Par acte sous seing privé du 19 novembre 2004, Mme Z... a signé avec les époux X... une promesse synallagmatique de vente, sous conditions, au prix de 435 100 €, en ce non compris la commission d'agence à la charge des acquéreurs d'un montant de 22 900 €. 

La société l'Appart a notifié aux époux X..., les 23 et 24 novembre 2004, par lettre recommandée avec avis de réception, un exemplaire original de la promesse de vente, puis par un courrier du 29 novembre 2004 a transmis à M. E..., notaire membre de la Scp F...-G...-E...-H...& I..., titulaire d'un office notarial à Levallois-Perret, la promesse de vente ainsi qu'un chèque de dépôt de garantie remis par les époux X... de 23 500 €, afin que le notaire prépare l'acte authentique de vente

M. E...ayant parallèlement reçu le courrier du 1er Décembre 2004 des époux X..., par lequel ces derniers entendaient exercer leur faculté de rétractation, au motif que la superficie Carrez serait inférieure à celle figurant dans la proposition d'achat établie par l'agence l'Appart, en a, par un courrier du 3 décembre 2004, informé la société l'Appart, et, sans même procéder à l'ouverture d'un dossier en son étude, lui a renvoyé l'ensemble des documents, avec restitution du chèque des époux X.... 

De son côté, Mme Z..., informée par un appel téléphonique du gérant de la société l'Appart de la rétractation des époux X..., a poursuivi la vente de son bien et a signé les 3 et 4 décembre 2004 des mandats devente sans exclusivité avec diverses agences, dont l'agence Préférence, au prix de 458 000 €. 

Le 10 décembre 2004, Mme Z... a signé, par l'intermédiaire de l'agence Préférence, un compromis de vente sous seing privé avec les époux Frédéric B..., au prix net vendeur de 430 000 €, les honoraires de négociation à la charge de l'acquéreur étant fixés à 12 000 €, l'acte enregistré le 13 décembre suivant, prévoyant, en sa page 16, une faculté de substitution par laquelle l'acquéreur pouvait se substituer toute autre personne physique ou morale qu'il se réservait de désigner. 

Par acte authentique du 30 mars 2005, établi par M. J..., notaire, avec la participation de M. E..., notaire assistant la venderesse, Mme Z... a vendu son appartement aux époux X..., se substituant aux époux B..., l'acte précisant que la vente a été négociée par l'agence Préférence. 

C'est dans ce contexte que la société l'Appart, faisant valoir que Mme Z... a cédé les biens pour lesquels elle lui avait donné mandat à des acquéreurs qui lui furent présentés par elle-même, sans l'avertir ni la rémunérer, alors qu'elle ne pouvait ignorer avoir à faire aux mêmes acheteurs, les époux X..., dont l'état-civil complet figurait dans la promesse de vente du 19 novembre 2004, a assigné devant le tribunal de grande instance de Meaux Mme Z... pour obtenir paiement de la somme de 21 200 € à titre d'indemnité forfaitaire. 

Mme Z... ayant assigné en intervention et en garantie la Scp Notariale, laquelle, à son tour, a assigné en garantie les époux X..., la société l'Appart a dès lors demandé la condamnation in solidum de Mme Z..., du notaire et des époux X... à lui payer la somme de 21200 €, en faisant valoir que M. E..., qui a eu en mains la première promesse de vente et a disposé d'un temps de réflexion suffisant, a commis une négligence lui causant préjudice, a donc engagé sa responsabilité à son égard sur le fondement de l'article 1382 du code civil et que les époux X... ont agi de façon dolosive et frauduleuse en utilisant leur cousin, M. B..., comme prête-nom, aux fins d'acquérir un bien à un prix renégocié, en réglant une commission d'agence inférieure aux usages du marché. 

Mme Z..., invoquant sa bonne foi, pour n'avoir été avisée de la substitution que le jour de la signature chez le notaire, alors qu'il n'a pas été porté à sa connaissance que les époux X... étaient les personnes lui ayant fait la proposition d'achat initiale, dès lors qu'au delà de la seule homonymie, elle ne pouvait les reconnaître, ne les ayant jamais vus, même lors de la visite des lieux, puisque seul son fils était alors présent et qu'il ne se trouvait pas chez le notaire, a contesté avoir commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité contractuelle, a essentiellement soutenu que la société l'Appart ne pouvait se prévaloir d'une clause pénale figurant dans un mandat dénoncé, et à l'appui de son appel en garantie à l'encontre du notaire, a fait valoir que ce dernier, parfaitement informé de la promesse de vente initiale pour avoir reçu le chèque de garantie et le courrier de rétractation, a manqué à son obligation d'information et de conseil à son égard, qu'enfin les époux X..., alors qu'elle avait régulièrement fait établir un métrage selon la loi Carrez, lequel est resté constant dans les différents actes, ont utilisé un subterfuge et que seule leur responsabilité pourrait être recherchée par la société L'Appart. 

L'office notarial a contesté toute faute en faisant essentiellement valoir, au regard de ses obligations de conseil et d'information vis à vis de sa seule cliente, qu'il n'avait pas eu, à la différence de Mme Z..., laquelle disposait en revanche de toutes les précisions utiles, connaissance de la situation exacte, tandis que la faute des époux X..., qui n'étaient pas ses clients et qui se sont abstenus de révéler l'historique de la situation, est de nature à le décharger de toute responsabilité, ce indépendamment de l'assurance garantissant sa responsabilité civile professionnelle ; en effet, d'une part, si la substitution d'acquéreurs a eu lieu les 27 et 28 janvier 2005, aux termes d'un acte reçu par M. J..., notaire, la collaboratrice de M. E...n'en a été informée que le 29 mars 2005, la veille de la signature de l'acte authentique, ce qui ne permettait pas d'informer la cliente plus tôt, d'autre part l'étude n'a jamais été destinataire du mandat de vente initial et n'a pas eu le temps d'étudier la promesse du 19 novembre 2004, transmise seulement le 29 novembre 2004, alors qu'elle a restitué les pièces et le chèque de garantie dès le 3 décembre 2004, enfin, vis-à-vis de la demande de la société L'Appart, il n'existe aucun lien de causalité entre la prétendue faute qui lui est imputée et le préjudice de l'agence, puisque s'il avait attiré l'attention de sa cliente, laquelle aurait refusé de régulariser la vente, aucun honoraire de négociation ou clause pénale n'aurait été dû à la société l'Appart. 

Les époux X... ont fait valoir pour l'essentiel que Mme Z... a mis fin le 24 octobre 2004 au mandat exclusif de la société L'Appart à laquelle elle a précisé qu'elle mettait le bien en vente dans d'autres agences, que toutes les autres parties connaissaient leur existence, qu'ils n'ont fait qu'user de la faculté de rétractation prévue par la loi dès lors qu'ils avaient constaté que la superficie Loi Carrez était inférieure à celle figurant dans la proposition d'achat de la société L'Appart, laquelle n'avait donc pas respecté ses obligations dans la détermination de la superficie et du prix du bien, que la substitution qu'ils ont opérée ne présente aucun caractère frauduleux et ne résulte que de l'opportunité d'une baisse substantielle de prix, apparue seulement après leur rétractation, qu'ils se sont normalement acquittés des frais de la seconde agence et n'ont pas à garantir le notaire de son éventuelle faute professionnelle. 

Par jugement en date du 10 juin 2010, le tribunal a :
- condamné solidairement Mme Z..., M et Mme X... et la Scp F...-G...-E...-H...-I...à verser à la société l'Appart la somme de 21 200 €,
- condamné la Scp notariale à garantir Mme Z... de toutes condamnations prononcées à son encontre,
- débouté la Scp notariale de sa demande de garantie dirigée contre M. et Mme X...,
- débouté Mme Z... de ses demandes de dommages et intérêts contre la société l'Appart et la Scp notariale,
- condamné in solidum Mme Z..., M. et Mme X... et la Scp F...-G...-E...-H...-I...aux entiers dépens ainsi qu'à verser à la société l'Appart la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Scp F...-G...-E...-H...-I...à payer à Mme Z... la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS, 

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,